Il ballo del mattone all'italiana

Nella vita di ognuno di noi si palesa un momento in cui bisogna decidere se comprare la casa dove abitare. Una casa per andare a vivere da soli raggiunta l’età per lasciare la famiglia di origine, una casa per una coppia che si forma o per una nuova famiglia, ma anche abitazioni per single di ritorno.

Ma oltre la reale esigenza personale dell’abitazione, ancora oggi la domanda per l’acquisto di una seconda casa come investimento resta molto elevata confermando il bias “del mattone” di gran parte degli investitori italiani.

Se è vero che oggi in Italia i valori sono scesi in media del 30% dall’inizio della crisi immobiliare creando opportunità di acquisto, è anche vero che una scelta di tale portata, che impegna spesso per il resto della propria vita con rate di mutui da pagare, non può prescindere da un ragionamento razionale finanziario oltre che dalla fiducia generale sui mercati e nell’economia, dal trend futuro dei tassi di interesse, dallo spauracchio di crisi politiche che da altri parti del mondo potrebbe minare la fiducia anche nel nostro Paese.

Ad oggi oltre il 70% degli italiani possiede almeno un immobile, un amore viscerale quello verso l’investimento IMMOBILIARE ( non prima casa ).

Della ricchezza accumulata dagli italiani circa il 60%  è in immobili e meno di 1/3  (31%) in attività finanziarie,

Ancora oggi l’acquisto di un’abitazione è visto come un investimento sicuro e conveniente, perchè materialmente tangibile (si può toccare) e di immediato ritorno attraverso la locazione.

Insomma l’opposto di un investimento finanziario, per un investitore non consapevole.

Proviamo ora però ad approcciare l’investimento immobiliare vedendolo come un qualsiasi investimento finanziario facendo due calcoli per capire la reale convenienza.

Prendiamo Perugia ( mercato di casa mia) ed ipotizziamo di acquistare un immobile del valore di 100.000,00 euro che potrebbe essere un realmente un appartamento tra i 70-80 Mq.

Al prezzo iniziale pagato al venditore aggiungiamo:

• spese notarili e varie, in media 3.000,00 €  
• l’imposta di registro, 9.000,00 € ( 9% sulle seconde case)

Pertanto i costi iniziali sommati insieme ci danno un esborso di 112.000 €.

Ipotizziamo ora i costi di gestione per i 10 anni successivi all’acquisto post-locazione:

• spese di gestione, consideriamo l’1% ogni 10 anni ( come da prassi) per un totale di 1.000 €
• imposte varie, l’IMU oggi oscilla tra le 500,00 euro e le 1.500,00 € nei vari comuni italiani quindi nel caso nostro consideriamo 750,00 €
• inflazione, di cui non terrò però conto nei calcoli per semplificare.

Annualizziamo ora le spese complessive sostenute.
Il risultato sarà 12.050€.

Questo significa che considerando una tassazione secca del 20% sulla locazione per rientrare a pieno in 10 anni dall’investimento immobiliare il canone di affitto mensile mediamente deve essere tra 1.200€ e 1.400€.

Ma cosa ci dice la realtà oggi?

Oggi, utilizzando il simulatore al link (https://www.immobiliare.it/prezzi-mq/Umbria/Perugia-Provincia.html ) l’affitto giusto sarebbe di circa 520 €, meno della metà dell’obbiettivo ideale.

E a quanto potremmo vendere l’immobile tra 10 anni?

Prendiamo il grafico sotto che ci mostra l’andamento degli immobili dal 2007 al 2017.

Mediamente il grafico riporta una perdita di valore del 40%, ma essendo stato un periodo di crisi per questa asset ipotizziamo per il nostro investimento un -30%. Cio significa che l’immobile potrebbe avere un valore sul mercato di 70.000 €.

Facciamo un conteggio finale in maniera semplificata considerando i COSTI e RICAVI in 10 anni.

I costi complessivi li abbiamo quantificati in 120.500 € .
I ricavi complessivi li otteniamo sommando l’ipotetica vendita a 10 anni per 70.000€ ed i canoni di locazione al netto delle tasse ( 520€ * 120) per 49.920€

Il RISULTATO é : – 580€

Siamo ancora convinti che il mattone sia un buon investimento!